Jennie

Ông Dương,àphốbiệtthựvùngvenTPHCMtiếptụcgiảmgiámạvegas79 empire chủ một hộ kinh doanh tại Thành phố Thủ Đức cho biết vừa mua căn biệt thự thuộc dự án đô thị ven sông Đồng Nai (TP. Biên Hòa) với giá 4 tỷ đồng. "Căn này, chủ cũ mua từ chủ đầu tư giá 8 tỷ đồng, nhưng cần tiền gấp để trả nợ ngân hàng phải giảm giá liên tục. Cuối cùng, họ chấp nhận bán lỗ 50% so giá gốc", ông nói.

Cũng tại khu vực này, nhiều căn biệt thự view sông, thuộc loại hình cao cấp, hạng sang đang được môi giới rao bán lại với giá giảm từ 10-12% so với mức niêm yết tháng 4.

Ghi nhận của VnExpresscũng cho thấy từ quý III đến nay, nhiều nhà phố, biệt thự khu vực phía Nam giảm giá thêm 11-20% so với đầu năm.

Chị Hiền (quận 7, TP HCM) cho biết vừa mua một căn biệt thự gần hồ thuộc khu đô thị trên đường Nguyễn Duy Trinh, phường Trường Thạnh (quận 9) với giá 10 tỷ đồng (cuối năm ngoái căn này rao bán 17 tỷ đồng). Nhà này đã có số hồng đang "cắm" vay ngân hàng. Chủ nhà cần tiền gấp nên "giá nào cũng bán".

Chị cho biết cùng khu vực, không thiếu các căn biệt thự đang bán lại với giá giảm 3-4 tỷ đồng so với mức rao đầu năm. "Dù giảm giá mạnh, không phải căn nào cũng bán được", chị nói.

Hay tại Nhơn Trạch, biệt thự, nhà phố thuộc một dự án đại đô thị bên sông ghi nhận giá bán từ 60 triệu đồng mỗi m2 (quý I), xuống còn 51 triệu đồng mỗi m2 hiện nay, tương ứng giảm gần 18%. Một dự án đại đô thị khác tọa lạc tại khu vực Hương Lộ 2 (TP. Biên Hòa) có giá biệt thự, nhà phố rao bán từ 55-107 triệu đồng mỗi m2 (quý I), xuống còn 41-75 triệu đồng trong tháng 10, mức giảm 30-35%.

Khu vực Đức Hòa (Long An), giá bán biệt thự, nhà phố tại dự án mặt tiền Tỉnh lộ 822 từ mức trung bình 42 triệu mỗi m2 đầu năm, giờ xuống 30 triệu, giảm thêm 15-20% so với mức giảm ghi nhận trong tháng 3...

Nếu đầu năm , động thái giảm giá sâu của biệt thự, nhà phố chỉ mang tính cục bộ, số lượng ít, thì càng về cuối năm, đà giảm giá càng nhiều và rộng. Bộ Xây dựng cũng cho rằng giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương quý III tiếp tục xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước và có thể được điều chỉnh về giá trị phù hợp.

Báo cáo thị trường nhà liền thổ TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cho thấy quý vừa qua, thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, mặt bằng giá ghi nhận giảm trung bình 11-15% so với đầu năm nay. Giá nhà liền thổ sơ cấp không giảm trực tiếp nhưng chiết khấu cao cho khách mua thanh toán nhanh. Thanh khoản nhà liền thổ vẫn kém, lượng tiêu thụ nhà xây sẵn tại TP HCM và các tỉnh phụ cận chỉ được 40 căn trên 144 căn mở bán, tương đương 28% nguồn cung mới. Phần lớn giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn.

Mức độ quan tâm đến các loại hình nhà thấp tầng, theo trang Batdongsan, đang sụt giảm nghiêm trọng. Trong đó, lượt tìm mua nhà phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự liền kề giảm 48% và nhà riêng sụt 42% so với cùng kỳ năm trước. Riêng nhu cầu mua nhà phố TP HCM giảm gần 70%, còn Hà Nội hạ gần 80% nếu so với cùng kỳ năm trước.

Theo Savills, nguồn cầu được dự báo vẫn yếu trong nửa cuối năm nay khi thị trường tiếp tục đối mặt những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.

Nói về đà giảm giá biệt thự, nhà liền thổ, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Group, cho rằng nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng với tỷ lệ lớn, không thể cầm cự thêm đã chấp nhận thực tế bất động sản khó tăng trưởng lại trong ngắn hạn. Nếu muốn chờ thị trường phục hồi, họ phải chấp nhận "ôm hàng" ít nhất 6-9 tháng nữa. "Tài chính không cho phép thì lựa chọn giảm giá sâu để cắt lỗ là hướng đi tốt nhất lúc này với nhiều người", ông nhìn nhận.

Ông Thắng nói thêm, mức giảm giá nhà liền thổ vùng ven hiện đã khá sâu, nhưng niềm tin của người mua vẫn chưa lớn. Những sản phẩm giá trị càng cao, nhà đầu tư càng cân nhắc kỹ hơn vì sợ bị chôn vốn. Vì thế, phân khúc này có thể còn khó khăn, trường hợp tích cực nhất, đà giảm cũng duy trì đến nữa cuối năm 2024 hoặc có thể kéo dài hết năm.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, giá bán cao vẫn là một trong những rào cản lớn với người có nhu cầu mua nhà liền thổ hiện nay. Hầu hết bất động sản phân khúc này đều đang có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và là sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua.

Trung bình, ông cho biết giá nhà mặt phố tại Hà Nội là 333 triệu đồng mỗi m2, TP HCM là 209 triệu đồng mỗi m2. Các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương cũng rơi vào khoản 6-55 tỷ đồng một căn. "Đây là phân khúc có giá tăng 'khủng' nhất qua các đợt sốt 5 năm gần đây. Vì vậy, dù có giảm sâu 20-30%, thậm chí 40%, người mua vẫn cho rằng giá còn cao hơn giá trị thực tế, và chưa đủ thuyết phục. Họ kỳ vọng giá sẽ còn hạ nên tiếp tục chờ", ông nói.

Bên cạnh giá bán, ông Tuấn cho rằng có không ít nguyên nhân đến từ sự quan ngại về tiềm năng sinh lợi của loại hình này. Lợi nhuận cho thuê biệt thự, nhà liền thổ tại TP HCM hiện là gần 2,7%, con số này ở Hà Nội chỉ 2,2%. Tương quan giữa giá bán và lợi nhuận từ đầu tư khai thác thương mại loại hình này đang giảm so với các giai đoạn cao điểm trước đây. Trong khi chi phí tài chính để bỏ ra mua lớn, vay vốn ngân hàng không dễ như các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư thực là chung cư.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, để loại hình nhà thấp tầng phục hồi thanh khoản sẽ mất nhiều thời gian, có thể phải đến quý III/2024.

Nguyên Tiêu